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用途変更での注意点② 建築関連での独り言 |
| 2016年12月15日 10:12 (THU) |
建築物の全部または一部を特殊建築物の用途に変更する場合、その用途に供する部分が100㎡を超えるときは用途変更の確認申請をしなければいけません。
コンビニの適正な面積は40～50坪と言われているので、テナントビルの1階にあるようなコンビニは殆どが用途変更の対象だと思われます。
老人介護施設・児童福祉施設、つまり老人ホームや老人ケア施設、保育園等、これからも需要が増え続けるであろうと思われる施設も例外ではありません。
確認申請は建物単位の申請の為、例えば10階建ての様々なテナントが入っている雑居ビルの1階部分だけの用途変更でも建物全体の申請が必要になります。
これは所有者の異なる、いわゆる「建物の区分所有等に関する法律」の対象建物でも同じです。
分譲マンションの1階の片隅にあるような店舗でも100㎡を超えればマンション全体を対象に用途変更の確認申請が必要になります。
ここで注意しなければならないのは申請の不要な100㎡以下の用途変更でも建築基準法や消防法に適合させなければならないという事です。例えば事務所だったら必要のない『非常照明』が店舗だと必須になります。
それからもう一つ注意しなければならないのは100㎡は「トータルで」という事です。
1階に貸事務所が2カ所有ってそれぞれが80㎡だったとします。一つの事務所を物品販売の店舗に用途変更した時は100㎡以下なので申請の必要はありませんが、続けて二つ目の事務所を特殊建築物に指定されている用途に変更した時は最初に用途変更した店舗を含めた建物全体での申請となります。
もし一つ目の用途変更の際に非常照明が無いなどの違反があると二つ目の用途変更の際には確認申請が不許可になってしまいます。後追いで一つ目の店舗にも非常照明を追加するなどの工事を行えば許可にはなりますが、費用や工事中の営業補償などの問題が発生するでしょう。
通常、テナントビルの入居者探しは不動産業者が行います。
賃貸契約の際の重要事項説明書には法的なことも書く必要があるので、建築基準法や用途変更に詳しくない不動産業者は役所の建築課（建築指導課等）に行って「80㎡ですから確認申請の必要はありません」と証言をもらって書くかもしれません。
役所の担当者は前後関係を知りませんから、聞かれなければ今現在の状態を答えるので間違ってはいません。
誰にも責任の持って行きようの無い状態のまま違反建築物になっている可能性もあるので注意が必要、というお話でした。
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